Bericht zum Geschäftsjahr 2023
Positiver Trend fortgesetzt
Die Bilanzsumme beläuft sich per 31. Dezember 2023 auf CHF 342,3 Mio. und reduzierte sich gegenüber 2022 um rund CHF 1,1 Mio. oder 0,3 %. Das Umlaufvermögen nimmt um CHF 2,3 Mio. oder 23.7 % zu. Davon entfallen CHF 1,7 Mio. auf die flüssigen Mittel und die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Letztere betreffen insbesondere zwei offene Rechnungen für Grossveranstaltungen am Ende des Jahres sowie ausstehende Forderungen aus Kreditkartenzahlungen von Gästen. Diese Zahlungen wurden uns aufgrund der Anzahl Werktage zwischen den Feiertagen erst am 3. Januar 2024 gutgeschrieben. Zudem erhöhen sich die übrigen kurzfristigen Forderungen um CHF 142’000 (Vorauszahlung Kranken- und Unfallversicherung), die Vorräte um CHF 228’000 (Zunahme Gästeartikel) und die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten um CHF 155’000 (Abgrenzungen Umsatzrückvergütungen und Gewinnbeteiligung Projekt Interim GmbH).
Die Investitionen in das Anlagevermögen beliefen sich im Jahr 2023 auf knapp CHF 9,1 Mio., wobei es sich um die grösste Investitionssumme seit 2018 handelt.
Für bauliche Investitionen wurden CHF 3,7 Mio. veranschlagt, der Werterhaltung des Dolder Grand flossen CHF 1,6 Mio. zu, und bei den übrigen Sachanlagen in Höhe von CHF 3,7 Mio. sind vor allen Dingen die Investitionen in ein neues Schliesssystem und die neuen Netzwerkswitche auf den Etagen erwähnenswert.
Die kurzfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen bewegen sich auf Vorjahresniveau.
Die zur Finanzierung der vorgängig erwähnten Investitionen notwendige Aufnahme von Hypotheken führt gemeinsam mit den geleisteten Amortisationen zu einer Zunahme der kurzfristig verzinslichen Verbindlichkeiten in Höhe von CHF 8,15 Mio.
Die übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten nehmen um knapp CHF 800’000 zu. Diese setzen sich grösstenteils aus den Verbindlichkeiten gegenüber Gästen (Vorauszahlungen) und Quellensteuerämtern (nicht erfolgte Rechnungsstellung) sowie aus Gutscheinverkäufen zusammen.
Während die Verbindlichkeiten gegenüber dem Personal u. a. betreffend Ferien- und Ruhetagguthaben zunehmen, führen die Auflösung von Garantiezahlungen sowie der Wegfall der Abgrenzung Hypothekarzinsen, die im Vorjahr aufgrund verspäteter Belastung notwendig war, zu einer Abnahme der passiven Rechnungsabgrenzungsposten um CHF 131’000.
Aufgrund des vorgängig erwähnten Forderungsverzichts in Höhe von CHF 9,3 Mio. sowie Umbuchungen des Kontokorrents in Höhe von CHF 561’000 nimmt die Verbindlichkeit gegenüber dem Hauptaktionär um insgesamt CHF 9,86 Mio. ab. Nach Verrechnung des erwähnten Jahresgewinnes beträgt das Eigenkapital CHF 25,3 Mio. oder 7,4 % der Bilanzsumme.
Im Berichtsjahr konnte das bereits äusserst positive Geschäftsjahr 2022 deutlich übertroffen werden. Der Vorjahresvergleich zeigt eine Zunahme um rund CHF 4,4 Mio. oder 6,9 % auf CHF 67,7 Mio. Davon entfallen CHF 2,2 Mio. oder 6,5 % auf die Rooms Division, CHF 2,1 Mio. oder 10,1 % auf die Division Food & Beverage und CHF 0,2 Mio. auf Nebenerlöse und Liegenschaften. Einzig der Spa-Bereich blieb um CHF 158’000 oder 2,8 % unter dem Vorjahresergebnis.
Der vor allem in der Division Food & Beverage anfallende Materialaufwand steigt zwar um CHF 484’000 an, reduziert sich aber in Relation zum zugehörigen Ertrag um 0,6 Prozentpunkte von 30,0 auf 29,4 %.
Der direkte Betriebsaufwand nimmt um 13 % oder CHF 0,8 Mio. zu, was auf nochmals gestiegene Kommissionen sowie auf höhere Aufwendungen in den Bereichen Gästeunterhaltung, externe Limousinen und Blumen/Dekorationen zurückzuführen ist.
Obwohl sich die Personalkosten um CHF 1,65 Mio. oder 5,4 % erhöht haben, reduzieren auch sie sich im Verhältnis zum erzielten Ertrag von 48,4 % im Geschäftsjahr 2022 auf 47,ִ7 % im Berichtsjahr.
Der übrige Betriebsaufwand wächst um knapp CHF 448’000 an. Dabei sind es vor allem die Stromkosten, welche aufgrund der gestiegenen Beschaffungskosten deutlich zugenommen haben, während wir in den Vorjahren von frühzeitig und vertraglich vereinbarten geringen Lieferkosten profitieren konnten. Im Berichtszeitraum erhöhte sich die Aufwandsposition Elektrizität von CHF 1,18 Mio. (2022) auf CHF 1,69 Mio.
Der Zuwachs beim Verwaltungsaufwand beläuft sich auf 1,6 % oder CHF 15’000 und liegt damit unter der durchschnittlichen Jahresteuerung von 2,1 %.
Nachdem die Zunahme des Unterhaltsaufwands im Vorjahr vorwiegend auf Preiserhöhungen unserer Lieferanten und Partner zurückzuführen war, zeigt sich in diesem Jahr unser Bestreben, unseren Gästen einen Aufenthalt in einer schönen und vor allem auch gut unterhaltenen Umgebung zu ermöglichen. Dabei haben wir davon profitiert, dass dank der Ertragslage die Erneuerung der für das Gästeempfinden kritischen Infrastruktur vorangetrieben werden konnte. Der Unterhaltsaufwand steigt im Vorjahresvergleich um deutliche 10,7 % oder CHF 456’000 und entspricht damit 7,0 % des Umsatzes, während im Vorjahr noch 6,7 % für den Unterhalt aufgewandt wurden.
Das betriebliche Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen in Höhe von CHF 8,195 Mio. erhöht sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 527’000.
Die im Vorjahresvergleich um CHF 543’000 gestiegenen Abschreibungen in Höhe von CHF 12,5 Mio. begründen sich aus den unter der Rubrik Anlagevermögen erfassten umfangreichen Investitionen.
Das Finanzergebnis wird durch zwei gegenläufige Entwicklungen beeinflusst. Einerseits hat die Verzinsung der Darlehen des Hauptaktionärs in absoluten Werten trotz der Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen (BWO) von 1,25 auf 1,75 % im Jahr 2023 infolge des Forderungsverzichts aus dem Vorjahr abgenommen. Andererseits hat der schnelle Anstieg der Darlehenszinsen, in Verbindung mit der Beanspruchung von bestehenden Kreditlinien, zu einer deutlich höheren Zinsbelastung geführt als in den letzten Jahren. Insgesamt hat der Finanzaufwand im Berichtsjahr um rund ein Drittel zugenommen.
Für das Geschäftsjahr 2023 erklärt sich der Hauptaktionär wiederum dazu bereit, auf Forderungen unwiederbringlich zu verzichten. Dieser Forderungsverzicht beläuft sich auf CHF 9,3 Mio. und ist vollumfänglich im ausserordentlichen oder periodenfremden Ertrag enthalten. Zusätzlich sind in der Position auch die durch den Wohlfahrtsfonds der Dolder Hotel AG bezahlten Arbeitgeberbeiträge in Höhe von CHF 488’716 sowie erhaltene Garantiezahlungen in Höhe von CHF 90’386 verbucht.
Aufgrund aller vorgenannten Elemente schliesst das Jahr 2023 mit einem Jahresgewinn von CHF 15’698.
Der Cashflow oder Geldfluss aus operativer Geschäftstätigkeit hat gegenüber 2022 um CHF 3 Mio. abgenommen.
Das betriebliche Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen und die Übernahme von Arbeitgeberbeiträgen durch den Wohlfahrtsfonds der Dolder Hotel AG wirken sich in der Summe mit rund CHF 1 Mio. positiv aus. Dementgegen wirken die um CHF 1,35 Mio. erhöhten Finanzaufwände, die Zunahme Debitoren in Höhe von CHF 1 Mio. und die Abnahme Kreditoren in Höhe von CHF 1,1 Mio. Zudem reduzieren sich die passiven Rechnungsabgrenzungsposten um CHF 510’000.
Im Bereich Investitionen sind die bereits unter der Rubrik Anlagevermögen erwähnten Sachverhalte nochmals in anderer Form dargestellt. Dasselbe gilt für den Bereich Finanzierung. Auch sind hier die vorgängig erwähnten Transaktionen im langfristigen Fremdkapital erneut aufgeführt.
Die Zahl der Übernachtungen stieg um 829 oder 1,34 % auf 62’754 und die Anzahl der verkauften Zimmer um 1’719 oder 4,54 % auf 39'609, was einer durchschnittlichen Belegung von 62.01 % entspricht (Vorjahr: 59,3 %). Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich der durchschnittliche Zimmerpreis um CHF 19 auf CHF 861. Der Ertrag der Rooms Division erhöhte sich insgesamt um knapp CHF 2,2 Mio. oder 6,51 % auf CHF 35,7 Mio. Die Umsatzsteigerung der Division Food & Beverage von CHF 2,15 Mio. auf CHF 23,3 Mio. ist teilweise auf die gestiegenen Übernachtungszahlen zurückzuführen. Der wesentliche Beitrag stammt jedoch vom Eventbereich mit einem Ertrag von CHF 8,1 Mio. (Vorjahr: CHF 6,2 Mio.). Im Gegensatz zu den Erträgen der beiden vorgängig erwähnten Profitcenters reduziert sich der Ertrag im Spa-Bereich um über 2,8 %. Er beläuft sich auf CHF 5,5 Mio. und nimmt somit um CHF 158’000 ab.
Den vorstehenden Erläuterungen zu den Positionen Materialaufwand und direktem Betriebsaufwand ist nichts hinzuzufügen.
Die Personalkosten steigen zwar um CHF 1,6 Mio. oder 5,3 %, belaufen sich im Berichtsjahr in Relation zum Umsatz jedoch auf 47,35 % (Vorjahr: knapp unter 48,1 %), was einer Verbesserung von knapp 0,75 Prozentpunkten entspricht.
Auch die übrigen Aufwandspositionen wurden bereits in der Erfolgsrechnungsübersicht kommentiert. Für das Dolder Grand ergibt sich ein betriebliches Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen in Höhe von CHF 8,27 Mio. Dieses fällt damit um rund CHF 0,5 Mio. besser aus als das Vorjahresergebnis. Nach Abschreibungen und Finanzergebnis resultiert für The Dolder Grand ein Jahresverlust von CHF 8,91 Mio. (Vorjahr: 6.94 Mio.)
Aus dem Zwischennutzungsvertrag für das Dolder Waldhaus mit der Projekt Interim GmbH ergaben sich für das Berichtsjahr gewinnbasierte Mieteinnahmen im Umfang von knapp CHF 129’000 (Vorjahr: CHF 66’000). Nach dem Gewinnrückgang im Vorjahr, der auf die gestiegenen Energiepreise zurückzuführen war, wurden Anfang des Berichtsjahres die Verträge mit den Zwischennutzern angepasst. Die positiven Auswirkungen entsprechen den Erwartungen, und der Gewinn bewegt sich wieder im Rahmen der Jahre 2018–2021. Die Einnahmen wurden wie in den Vorjahren vollständig zur Finanzierung allfällig unabwendbarer Renovationsmassnahmen im Dolder Waldhaus zurückgestellt.
Im Lauf des Geschäftsjahres wurden erstmalig seit Wiedereröffnung im Jahr 2008 die Mietzinspreise für die Personalunterkünfte angepasst. Diese Mehrerlöse tragen dazu bei, dass sich das Nettoergebnis von CHF 562’000 aufgrund der erhöhten Hypothekarzinsen nur um CHF 88’000 im Vergleich zum Vorjahr verschlechtert.
Das Risikomanagement umfasst sowohl Finanz- als auch operative Risiken. Unter dem Begriff Risiko wird die Möglichkeit verstanden, dass ein negatives Ereignis eintritt, welches die Zielerreichung des Unternehmens nachteilig beeinflusst. Die jährlich in strukturierter Form identifizierten Risiken unterliegen dem Monitoring durch das Management. Die aus der Risikobeurteilung resultierenden präventiven und minimierenden Massnahmen zur Behandlung von Risiken gelten als integraler Bestandteil der Managementverantwortung.